Diritti edificatori : dalle fonti urbanistiche ed economiche al libero mercato

La perequazione nasce negli USA nel 1968 per tutelare le aree agricole suburbane e viene introdotta in Italia per arginare le difficoltà finanziarie sopravvenute agli Enti locali a seguito della sentenza della Cassazione del 1985 che riconosceva al bene espropriato un valore pari a quello di mercato. Con la perequazione si sostituisce lo zoning della tradizionale pianificazione urbanistica con un’attribuzione omogenea di diritti edificatori a tutti i suoli che si trovano in analoghe condizioni di fatto e di diritto; la loro utilizzazione è però concentrata in una piccola porzione di ogni ambito mentre la maggior parte dei suoli, liberata dalla rendita fondiaria, è ceduta al Comune gratuitamente. Con la perequazione si ottiene più equità superando il discriminante effetto della tradizionale zonizzazione che conosceva da una parte i privati c.d. “fortunati”, dall’altra i proprietari dei suoli vincolati a servizi pubblici ed assoggettabili ad esproprio. La sperimentazione dei nuovi modelli introduce il concetto di contrattazione pubblico-privato nella pratica urbanistica; nascono i c.d. Programmi Complessi con i quali è accordata alla proprietà privata una variazione del potenziale edificatorio con l’accordo che quest’ultima realizzi le infrastrutture necessarie allo sviluppo della città. I diritti edificatori sono beni assimilabili ai beni immobili e quindi assoggettabili a negoziazione in forma scritta e resa pubblica con trascrizione; in tal senso va letta la recente modifica dell’art. 2643 del codice civile contenuta nell’art.5 del DL 70/2011. I DE acquisiscono un valore, sono negoziabili e la loro circolazione è indipendente dalle aree che li originano; sono iscritti nei registri comunali e definibili catastalmente introducendo una nuova categoria F/7 Diritti Edificatori. I DE richiedono un mercato proprio in cui le negoziazioni possono avvenire con meccanismi d’asta analoghi agli scambi gestiti dalla Borsa Italiana. Il diritto edificatorio scambiato nella BDE diverrebbe neutro rispetto alla localizzazione, sarebbe assimilabile ad un “titolo”, liberamente definibile con un “prezzo” di reale equilibrio tra domanda ed offerta.