Il libretto del fabbricato quale strumento di gestione e controllo delle operazioni legate al ciclo di vita di un manufatto edilizio

Questo elaborato intende fornire al lettore una panoramica sullo stato dell’arte del libretto del fabbricato in Italia. Il lavoro di tesi analizza ciò che Mario Claudio Dejaco, nel capito dal medesimo redatto ed inserito all’interno del testo di Cinzia Talamo, definisce come “incongruenza nel mescolare le parole fascicolo e fabbricato”. Troppo spesso, infatti, quando si parla di libretto del fabbricato ci si riferisce, erroneamente, al fascicolo contenente le caratteristiche dell’opera, documento che nulla ha a che vedere con il libretto del fabbricato che, diversamente, vuole essere un documento super partes, di nuova concezione, una sorta di “carta d’identità” dell’immobile, tanto spinto e promosso da politici e dal legislatore stesso, quanto contestato e boicottato dagli “addetti ai lavori” (come ad esempio amministratori condominiali o simili), i quali considerano il libretto del fabbricato una minaccia allo status quo più che un’opportunità, come lo scrivente e chi ne promuove l’adozione, suggerisce. Il libretto del fabbricato risulta essere, pertanto, uno strumento utile ad un soggetto che deve gestire in maniera snella e veloce un patrimonio immobiliare, o un’ingente mole di informazioni relative ad edifici, siano essi pubblici o privati, fornendo un quadro della consistenza dei documenti e delle informazioni che ruotano intorno ad un immobile, andando, poi, ad analizzare nello specifico, ed ove necessario, i documenti stessi. Nella prima parte, “Lo Scenario di Riferimento”, partendo da un’analisi di benchmark, questa tesi approfondisce l’esperienza anglosassone, una delle più significative ed importanti, alla quale segue quella francese ovvero altre esperienze (ripetizione) di paesi dell’UE, giungendo sino all’analisi di documenti (ripetizione) pilota effettuate in Italia come quella del Comune di Roma, della Regione Puglia e del D.d.L. 3032 del 29.11.2011 già oggi depositato presso il Senato della Repubblica. Nella seconda parte, “Controllo e Gestione”, il lavoro di tesi si concentra sulla gestione del rischio tecnico, documentale e manutentivo, analizza attraverso il supporto di check-list quali possono essere i rischi che i vari soggetti, ai quali è destinato il libretto del fabbricato (come attori del real estate, P.A., building manager, property manager e facility manager) possono correre, rischi che, in base alla natura del soggetto che utilizza lo strumento, variano in funzione delle responsabilità. Si partirà, quindi, valutando il rischio tecnico, che è analizzato attraverso la predisposizione di check-list che mirano ad individuare fenomeni di degradamento e obsolescenza, verrà quindi approfondita la normativa UNI di riferimento, arrivando sino a valutare la manutenzione programmata che deve essere predisposta e progettata in funzione della gestione strategica di un immobile che possiede il libretto del fabbricato. Nella terza parte, “Contenuti e Analisi”, sempre attraverso il supporto di checklist, saranno verificate, l’anagrafica identificativa e amministrativa di un immobile, la conformità documentale e, da ultimo, sarà suggerita una lista di rischi che i gestori di immobili possono incontrare. La presente tesi vuole essere un elaborato che promuove l’adozione del libretto del fabbricato, strumento già previsto da diverse realtà, che risulta essere utile per prevenire spiacevoli eventi anche di grave entità che potrebbero essere evitati attraverso una semplice analisi dei documenti che, già in fase di progettazione per gli edifici nuovi, devono essere predisposti, o che comunque devono essere in possesso, per gli edifici già costruiti, dei gestori e degli amministratori.