Produzione e sovrapproduzione edilizia. Metodi e criteri per lo studio dell'invenduto immobiliare

Abstract by: Alberto Celani Relator: Gianandrea Ciaramella Title: “Production and over-production in Real Estate. Methods and criteria for the study of unsold housing stock”. Scuola di Ingegneria Edile – Architettura, Corso di laurea magistrale in Gestione del Costruito The quantification of unsold real estate stock in Italy is an issue that is attracting the attention of the players in the construction sector. The economic and social consequences of the crisis have a severe impact on all levels of the construction industry. The quantification of unsold stock of housing is a central theme and a priority according to the General Directorate of Spatial Planning of the Regione Lombardia regional administration. This thesis investigates all aspects that characterize the real estate market in Lombardia (the most developed Region in Italy), providing a functional perspective for a way to combat the problem of over-building and non-rational use of the land (i.e. land abuse). The definition of the parameter as the amount of unsold newly-constructed property units that have never been traded or rented and the representation of the phenomenon as surplus in the the housing production are the central themes of the first part of the thesis. Assessment of cutting edge research provides a clear picture of the potential of the tools in use to meet the need to successfully investigate a complex phenomenon with many blind spots due to lack of information. Unwillingness of the actors, lack of institutional data sharing and integration procedures are also weak points of the system. The comparison with developed markets, through a comparative model with fifteen points of analysis, has contributed to highlight weaknesses in the housing market in terms of information and efficiency. The creation of an ad hoc model has allowed us to build a solid foundation for understanding the formation mechanism of the unsold stock. The practical research of the primary parameters served the need to estimate the phenomenon of overproduction. The examination of the unknowns of the model has found an outlet in investigating processes of public administration. Information kept in the processes is fundamental to understanding the real estate market and it can be improved through knowledge-driven original models proposed in this thesis. The assessment of case studies from abroad (Switzerland, New Zealand, Spain) provided the information necessary to understand the technical feasibility of an improving project in Italy. The careful selection of the three cases could provide information and ideas on three axes of knowledge: procedural, organizational and market. The focus on Lombardia proposed in Chapter IV has been translating the general assessments and method in the local Northern Italian market with more information and studies available in order to proceed in Chapter V to a wide design phase. It is impossible to precisely quantify the number of unsold in the present state of the processes, due to a non-functional knowledge of market fundamentals. The design solution consists of three basic parts: a proposal for a first level suggests the redesign of the authorization processes of public administration; the second level should allow an improvement in the quality of decisions through advanced tools of analysis based on scenario analysis in order to make useful in terms of planning the data collection in processes redesigned; the third level of design includes the introduction of the analytical method (Analytics Competency) in real estate processes, through a series of strategies that integrate the different aspects analyzed in the opening chapters of the thesis. Embracing Analytics as a core management competency can kick off a series of solutions that allow insight into the fundamentals at all levels, in a systemic, self-updating and productive manner. The outcomes from the proposed method support a more efficient, balanced and informed response by the government, making the quantification of unsold only one of the parameters needed to be investigated in order to know the real estate sector.

Abstract della tesi di: Alberto Celani Relatore: Gianandrea Ciaramella Titolo: “Produzione e sovrapproduzione edilizia. Metodi e criteri per lo studio dell’invenduto immobiliare” Scuola di Ingegneria Edile – Architettura, Corso di laurea magistrale in Gestione del Costruito La quantificazione dell’invenduto immobiliare in Italia è un tema che sta richiamando l’attenzione degli attori del comparto. Le conseguenze economiche e sociali della crisi hanno un severo impatto a tutti i livelli e vanno indagate le misure da poter attuare per arginare la sofferenza del settore edilizio. Un tema centrale considerato prioritario dagli ambiti di pianificazione territoriale di Regione Lombardia è la quantificazione dell’invenduto. Questa tesi indaga tutti gli aspetti che caratterizzano il mercato immobiliare lombardo, fornendo una lettura funzionale alla ricerca di un metodo per arginare il fenomeno della sovrapproduzione edilizia e dell’uso non razionale del suolo. La definizione del parametro di invenduto come ammontare di unità immobiliari di nuova costruzione, mai compravendute né affittate e la rappresentazione del fenomeno come surplus nella produzione edilizia sono i temi centrali della prima parte della tesi. La valutazione dello stato dell’arte della ricerca fornisce un quadro chiaro delle mancanze e delle potenzialità degli strumenti fino a oggi utilizzati per rispondere all’esigenza di studiare un fenomeno complesso con parecchi punti oscuri. In seguito alle analisi empiriche è emerso un quadro di inefficienze dovute alla scarsa qualità dell’ informazione nonché alla scarsa propensione degli attori istituzionali alla condivisione dei dati e all’integrazione delle procedure. Il raffronto con dei mercati evoluti, attraverso un modello comparativo con quindici punti di analisi, ha contribuito a determinare i punti di debolezza del mercato immobiliare in termini di informazione ed efficienza. La creazione di un modello di bilancio ad hoc ha permesso di costruire una base solida per comprendere in maniera matematica il meccanismo di formazione dell’invenduto, funzionale alla ricerca dei parametri primari, per poter quantificare il fenomeno della sovrapproduzione. La ricerca delle incognite del modello ha trovato uno sbocco di indagine nei processi della Pubblica Amministrazione, determinando la consapevolezza che nei processi sono custodite le informazioni fondamentali per comprendere il mercato immobiliare e per poterlo migliorare attraverso la conoscenza guidata dai modelli originali proposti in questa tesi. La valutazione dei casi stranieri (Svizzera, Nuova Zelanda, Spagna) ha fornito le indicazioni necessarie per poter comprendere la fattibilità tecnica di un progetto di comprensione e miglioramento dei processi italiani. La scelta mirata dei tre casi ha potuto fornire informazioni e spunti sui tre assi della conoscenza: procedurale, organizzativa e di mercato. Il focus lombardo proposto nel capitolo IV ha permesso di tradurre le valutazioni generali e di metodo nel mercato locale italiano con più informazioni e studi disponibili, al fine di procedere nel capitolo V a un’ampia fase progettuale. La quantificazione precisa dell’invenduto in termini numerici è impossibile allo stato attuale dei processi, non funzionali alla conoscenza dei parametri fondamentali del mercato. La risposta progettuale si compone di tre parti fondamentali: una proposta di primo livello suggerisce il ridisegno del processo autorizzativo-concessorio della Pubblica Amministrazione, il secondo livello deve permettere un miglioramento della qualità delle decisioni attraverso strumenti evoluti di analisi a scenario in modo da poter rendere utili in termini di pianificazione i dati raccolti nei processi riprogettati. Il terzo livello di progettazione comprende l’introduzione del metodo analitico (Analytics Competency) nei processi immobiliari attraverso una serie di strategie che integrano i vari aspetti analizzati nei capitoli iniziali della tesi. Con il metodo analitico si può dare il via a una serie di soluzioni che permettono la conoscenza dei fattori fondamentali dell’ambito immobiliare a tutti i livelli, in maniera sistemica, autoaggiornante e produttiva. Il risultato proposto dal metodo supporta una pianificazione più efficace e calibrata sull’interesse comune, rendendo la quantificazione autoaggiornata dell’invenduto solo uno dei parametri utili da indagare per conoscere il comparto immobiliare.