Il recupero del patrimonio edilizio residenziale : analisi di un edificio anni '70 del tipo isolato su lotto

La presente tesi di laurea ha preso in esame la situazione del patrimonio edilizio residenziale in Italia. Attraverso l’analisi catastale degli immobili, e l’analisi sui dati di compravendita immobiliare, si è giunti a definire che il patrimonio edilizio italiano è vetusto, non tanto dal punto di vista strutturale ed architettonico, ma dal punto di vista energetico-ambientale. Attraverso questa approfondita fase di analisi, sviluppata nel primo capitolo, si è inoltre potuto constatare il fatto che una grossa porzione di questo stock immobiliare obsoleto è caratterizzato da edifici del tipo isolati su loto, di sei, sette o otto alloggi, costruiti durante il ventennio a cavallo degli anni ’70. Il lavoro svolto è stato quello, sulla scorta delle premesse fatte, di valutare le condizioni di un edificio del tipo isolato su lotto, costruito negli anni ’70. Di questo edificio sono state valutate le condizioni energetico-ambientali attraverso un’analisi energetica che ha fatto riferimento al protocollo CENED utilizzato in Regione Lombardia. Dopodiché sono stati previsti tre scenari di intervento, che prevedono, la riqualificazione dell’involucro nel primo caso, la riqualificazione dei sistemi impiantistici nel secondo caso, oppure entrambe le soluzioni nel terzo caso. Come evidenziato e riassunto nelle schede esplicative, risulta evidente come l’intervento sull’involucro sia molto più efficace rispetto al semplice intervento sugli impianti in termini di risparmio energetico. Questo perché, utilizzando l’esempio di un’auto da corsa, risulta poco efficace sostituire il motore senza adeguate soluzioni aerodinamiche. È altrettanto evidente come la migliore soluzione in assoluto sia la terza, che coniuga sia la riqualificazione dell’involucro che la sostituzione degli impianti. Questo è supportato anche dal payback time sviluppato nei tre casi. Nei primi due casi l’importo degli interventi è inferiore rispetto al terzo, ed è altrettanto vero che il tempo di rientro economico è minore, ma se si considerano i minori costi per riscaldamento e gestione, se si considerano gli incentivi e gli sgravi fiscali, i tempi di rientro economico nel terzo caso sono di poco superiori. Nelle prime due ipotesi questo tempo è pari a sei anni, nel terzo è pari a 7, 8 anni. Questo maggior tempo, (peraltro di poco superiore) giustifica una maggiore spesa, e rafforza e conferma l’ipotesi che l’intervento riqualificativo debba essere fatto sull’intero sistema involucro e impianti. Possono inoltre essere fatte delle considerazioni anche di carattere economico. Un immobile riqualificato, considerando i costi per l’acquisto e le spese per la riqualificazione, per fare in modo che dal punto di vista prestazionale sia confrontabile con un edificio nuovo, risulta comunque conveniente in termini di costo complessivo. Oltre a questi aspetti, devono essere considerati quelli legati al comfort abitativo e localizzativo, che possono essere ricercati negli spazi interni di un alloggio di trent’anni fa, oggi introvabili nei tagli dimensionali dei moderni alloggi, e trovati nel fatto che spesso gli edifici “anziani” sono più centrali rispetto a quelli nuovi, spesso più periferici. Questi concetti sono stati esaminati nell’ultimo capitolo, nel quale si è cercato di fare chiarezza su come ormai la futura utenza sia sempre più alla ricerca della qualità, non solo edilizia e tecnologica, ma anche e soprattutto energetica (minori consumi) e spaziale (localizzazione). Concludendo, attraverso la riqualificazione, ciò che si vuole ottenere è la valorizzazione del patrimonio immobiliare, per fare in modo che il vasto stock edilizio vetusto, con scarso valore economico, possa essere rivalorizzato e possa essere reimmesso su un binario del mercato che corra parallelamente a quello del nuovo, ma con dei vantaggi, quali ad esempio la localizzazione e le dimensioni, che nel nuovo non sono riscontrabili.