Intervenire sulla città storica : una risorsa da riconsiderare per affrontare la crisi. I costi della manutenzione nel comune di Robecco sul Naviglio

Dagli ultimi due decenni, e a maggior ragione con l’arrivo della crisi economica, ha assunto sempre più un ruolo centrale la domanda di manutenzione delle qualità urbana ed ambientale, l’unica alternativa strategica per lo sviluppo . L’inizio del terzo millennio ha proposto all’attenzione delle città un fenomeno decisamente nuovo nella loro storia; questo fenomeno consiste essenzialmente nel passaggio, graduale ma rapido, da una fase di sviluppo ad una di conservazione. Limitando l’attenzione ai fenomeni delle trasformazioni fisiche e dei modi d’uso dello spazio urbano, si rende necessario constatare che questo cambio di direzione, e nuova necessità, richiede un impulso, in larga misura nuovo per intensità e qualità, volto all’attività di cura e manutenzione, intesa soprattutto come conservazione di una condizione di equilibrio. Questo mutamento di strategia culturale può essere imputato al rallentamento della domanda di abitazioni e di nuove espansioni urbane, accompagnato da un nuovo interesse, culturale ed economico, verso il recupero dei centri storici (come ad esempio anche delle aree dismesse). È per questo che si può parlare perciò di una diffusa e generalizzata domanda di manutenzione, alla quale però le imprese edilizie e produttive, come prima di tutto le amministrazioni locali, devono prepararsi a rispondere. In questo nuovo scenario la manutenzione urbana sembra quindi caricarsi di un nuovo significato che va oltre l’accezione tecnica corrente e arrivando a simboleggiare una profonda ed irreversibile svolta. Ecco perché la manutenzione urbana (capace di esprimersi anche nel recupero, nel ripristino e nella rivitalizzazione) deve essere interpretata come un fenomeno innovativo, o meglio come una strategia da perseguire, sia per gli interventi tecnici e tecnologici, sia per la realizzazione di apposite azioni di carattere sociale, tendenti ad educare i cittadini alla conservazione dei propri beni e a migliorarne la qualità . La sfida che il mercato della manutenzione pone al mondo delle costruzioni diventa quindi sempre più complessa: la manutenzione si presenta come un grande mercato, rappresentabile come una grande piramide, in cui dal micro intervento (quello promosso dalle famiglie) si passa progressivamente alla riqualificazione dell’esterno degli alloggi (cioè gli edifici) e da qui alla riqualificazione di intere parti di città, arrivando a coinvolgere parti sempre più elevate di spazio costruito. La riflessione sulla quantificazione economica degli interventi sul patrimonio edilizio locale non sembra però oggi essere un argomento degno di nota in campo urbanistico, tanto meno si pone grande attenzione ai metodi per governare gli effetti di tali processi. Deve essere noto che una quota predominante del settore delle costruzioni, sia in termini di investimento sia a livello quantitativo, è rappresentata dall’intervento sul costruito; tale processo deve però imporsi come una tipologia trasformativa con specificità e caratteristiche tali da richiedere approcci tecnici, operativi, produttivi e processuali basati su un’attività pianificatoria in grado di quantificare, qualificare e controllare realmente i progetti di recupero nelle loro diverse fasi . La dimensione economica della manutenzione deve perciò inquadrarsi all’interno delle decisioni strategiche da assumere nella più generale attività di gestione di un patrimonio immobiliare. Queste decisioni strategiche, economicamente fondate, devono fornire risposte in merito alle alternative di intervento che si possono prospettare per un patrimonio immobiliare all’interno del quale è inserito il sistema edilizio, ovvero in merito alla forma di manutenzione più appropriata rispetto ad una ipotetica strategia di gestione. Questo lavoro di ricerca nasce dalla convinzione che sia necessario, se non indispensabile, agire sul “già fatto” invece di aumentare ulteriormente l’offerta in un mercato immobiliare già saturo, oltre ad incrementare un bulimico consumo di suolo . Per dare un contributo significativo al miglioramento dello stato di conservazione della città storica è però necessario individuare modalità di coinvolgimento della componente privata, ovvero dei proprietari, in relazione soprattutto alle possibilità economiche in loro possesso. Il processo di recupero non potrà in nessun caso avvenire senza il coinvolgimento della popolazione ivi insediata e senza la presenza di potenzialità all’interno del territorio che offrano la possibilità di poter attirare anche investitori esterni. Il maggior ostacolo però sta nel tutelare i privati e allo stesso tempo motivarli ad investire nel loro territorio, fornendo loro motivi validi per fare ciò in prima persona, senza utilizzare temi troppo tecnici, che in passato hanno solo fatto perdere credibilità agli stessi protagonisti della filiera edilizia. Attraverso la considerazione e il trattamento di varie soluzioni prese in esame, si arriverà a dimostrare la fattibilità e il grado di attuabilità delle varie scelte manutentive, fornendo, oltre alle valutazioni di tipo urbanistico, anche valutazioni di ordine economico relative ai vantaggi che ne derivano sia per l’Amministrazione sia per i privati. Il Comune di Robecco sul Naviglio è stato scelto come caso applicativo proprio per la ricchezza e il grande valore architettonico e culturale del suo patrimonio immobiliare storico. Il punto focale è determinato dalla procedura di valutazione economica degli interventi sugli edifici; una volta quantificati i costi, essi vengono rapportati alle possibilità economiche degli occupanti (grazie a studi sul reddito della popolazione locale) per poi valutare quali sono gli incentivi che il Comune potrebbe mettere a disposizione del privato per invogliarlo ad avviare un determinato intervento. La ricerca di tesi si basa sulla constatazione che per dare un contributo significativo al miglioramento dello stato di conservazione del patrimonio storico robecchese è necessario individuare le forme di incentivazione necessarie per rendere “attrattivo” un determinato intervento che secondo l’Amministrazione locale è “necessario”. Questo porterebbe ad una serie di vantaggi che spaziano dall’introduzione di una politica attiva di coinvolgimento dei privati nei processi di recupero della parte storica del paese alla diffusione di una cultura della manutenzione urbana, capace inoltre di attivare un circuito economico ed occupazionale di grande importanza e rilevanza per la piccola economia locale. Il lavoro è strutturato in due parti, la prima parte definibile di indagine ed analitica, e la seconda parte di valutazione critica. Il primo ed il secondo capitolo definiscono il quadro territoriale in cui il Comune oggetto di indagine è inserito; nel primo capitolo è definito l’andamento del mercato immobiliare, studiato per capire se Robecco sul Naviglio è un buon luogo dove investire, mentre nel secondo capitolo sono definite le caratteristiche peculiari locali con una breve descrizione dello sviluppo che le varie frazioni hanno subito nel tempo, e con esse anche i vari ambiti storici presenti sul territorio. Nel terzo e nel quarto capitolo è inserita la parte fondante del lavoro di ricerca, ovvero tutte le schede analitiche contenenti i dati e le considerazioni preliminari inerenti la composizione e lo stato di conservazione, compresi i vari costi di intervento, della città storica (capitolo 3); in aggiunta sono state inserite le schedature delle fasce di reddito rilevate sul territorio e anche in questo caso alcune considerazioni preliminari inerenti l’attuabilità o meno di determinati interventi di rigenerazione del patrimonio in esame (capitolo 4). Con il quinto capitolo si arriva così alla parte valutativa della tesi, in cui vengono definiti gli scenari di intervento possibili ed ipotizzati gli scenari auspicabili, attuabili dal soggetto privato; una procedura di sintesi e valutazione simile è stata utilizzata anche nel caso dell’attuazione dei lavori da parte del soggetto pubblico (capitolo 6). Delineati i quadri possibili ed auspicabili di manovra per i vari soggetti promotori si decide di concludere la ricerca lasciando una domanda aperta (capitolo 7). Questa scelta è stata fatta perché i due capitoli precedenti hanno fornito meno risposte, ma soprattutto hanno delineato meno scenari rispetto a quanto mi aspettavo; è iniziata così una riflessione personale sulla necessità di una riforma urbanistica a livello nazionale più incisiva di snellimento delle procedure e semplificazione legislativa.