Il ruolo della finanza di progetto nella realizzazione delle opere pubbliche e di utilità sociale, con particolare riguardo alle opere realizzate dagli enti pubblici e non profit, operanti nel settore dell'edilizia residenziale popolare (housing sociale)

In a scenario, like the Italian one, in which the public sector can no longer guarantee, as in the past, the same level of investment to be allocated to public works and social services, it’s necessary to seek appropriate forms of cooperation between public, private and third sector, in order to attract the financial resources. In this perspective, with the present research, starting from the analysis of case studies of Social Housing (SH), which are being carried out with the use of the project finance technique, has been identified a general model denominated Project Financing - Profit Non Profit (PF-PNP), which theorized and refined, is replicable in the Italian context and beyond. With a view to formulate the aforesaid model, we carried out an analysis of the economic, financial and regulatory of the project finance (PF) technique, real estate funds as well as non-profit organizations (NPOs). Afterwards, the study continued with the analysis of some SH initiatives, carried out within the Integrated System Funds (ISF) provided by the new National Housing Plan. This recent housing policy emphasizes the role of PPPs in the provision of housing by using the "PF model". The creation of an integrated system of national and local real estate closed-end funds (so-called funds of funds) by the PF model aims to encourage the participation of private and non-profit investors in SH provision. The aim of the aforesaid analysis is to explore the required conditions for establishing a balance between economical, financial and social factors in SH initiatives. In this concept, the challenges associated with the scarcity of public resources and the insufficiency of returns for investors in SH schemes has been discussed making use of the principles of Capital Budgeting. In view of a real estate fund structuring which follows the economically, financially and socially sustainable guidelines intended by ISF, it is important to highlight that SH initiative is PPP complex operation, characterized by a different approach compared to the traditional public one, since: - like many other public works, is an entrepreneurial idea that to be financed according to the PF model requires the establishment of a Special Purpose Vehicle, which can take not only the form of project company (PLC, Ltd, consortium company, etc.) but also other legal forms (foundations, real estate funds, NPOs, joint ventures, etc.); - for its intrinsic characteristics can be framed between the public works, so-called tepid, that is partially capable of self-financing; - focus is directed to the whole housing cycle; - in view of profitability and social cohesion, more greater attention is focused on the project and built-up area quality which is a fundamental requirement to protect the community from social blight phenomena, often presumption of the building complex physical decay; - there is a chance which derives from the possibility of involving private subjects (profit, non-profit and limited profit) in ethical investment models such as SIF, where the participating entities are willing to accept lower and less risky returns compared to the market ones; - in the fund raising stage, the flexibility which ethical funds have is exploited to align the MLT interests of the several involved entities, by combining the different class of shares: ordinary, preferred and special; - is field elective for the third sector entities, where, on one hand, there are the bank foundations, which operate both during the fund raising of local funds and the social management stage through the outright disbursements destined to the involved NPOs that, on the other, operate in the several phases of the housing cycle, including also the social management stage. However, it is equally important to take into account the economic, financial and social asymmetries that are typical of an imperfect market where the feasible rent levels are incompatible with a proper return which could ensure sustainability of the intervention. From the analysis of some cases taken into consideration it is seen that, in order to bridge the gap of profitability, is necessary to take the appropriate compensatory measures which can be both external and internal to the individual investment: - As for the former, the public entities can contribute to restore profitability to compatible levels with the investors’ expectations, by using regulative, fiscal, urban and financial leverage. - As regards the latter, there are instead several components which allow to improve the investment profitability, the main ones being the possibility to choose: a balanced mix between the housing sector to be destined to the free market and the part of the sector to be destined to social dwellings and so on. Within the thesis work, it was shown a financial economic plan, with a particular focus on the compensatory measures internal to the project, developed taking into account some elements of cost and revenue as a result of the benchmarking carried out on the basis of the first investments made by some local funds belonging to ISF. The plan concerns a peculiar investment through which it is sought to create 100 social dwellings according to the following mix: 50% treaty sale; 20% 8-years leased with surrender value; 30% 20-years permanent location with final disposal. The investment shows a positive yield with a TIR equal to 5,5% before the debt that could represent in some cases, depending on the operating context, a profitability level sufficient to satisfy investors (especially those investing in ethic content assets), in order not to provide other outright public compensatory measures. However, this level of yield does not allow activating the debt leverage, due to its higher cost. If a more substantial yield would be obtained, in order to better satisfy the investors’ expectations and/or activate the debt leverage, in addition to the outright disbursements, additional scenarios regarding the intervention mix could be envisaged. This being possible adding to the social dwellings combination also a component to allocate to the free market, thus subsidizing the less profitable supply on the one hand and, on the other hand, increasing also the overall return of the investment making it more attractive. In conclusion, in the light of the analysis carried out during the thesis work we can state that the ISF, thanks to the PPP, triggers a synergic process of privatization, financialization and socialization of the building intervention. So that starting from the above process has been theorized the new PF-PNP model, able of overcome the imperfections of market which does not meet the housing need of some new categories of disadvantaged subjects because of the unavailability of sufficient public resources and difficulty for private entities to profitably invest. The theorized model also explains that the only feasible way to respond to the growing housing demand is therefore to involve the players with their different goals: public sector, to set out the conditions for the social living development; private sector, to achieve the profit in order to satisfy a demand; third sector, to develope an idealistic and non-profit institutional aim. Through this model, with an innovative approach to the SH issue, it is possible to maximizes the three aforesaid functions by making use of their complementarity. It is precisely this complementarity that makes possible the start up of SH operations by investors willing to accept less risky and returns content. Combining privatization, financialization and socialization processes to the aforesaid complementarity of the functions, is therefore an alternative way which is able to produce added value: economic, social and technical-cultural.

In uno scenario, come quello italiano, in cui il settore pubblico non riesce più a garantire, come in passato, lo stesso livello di investimenti da destinare alle opere pubbliche e ai servizi sociali, diventa necessario individuare appropriate forme di collaborazione fra il pubblico, il privato e terzo settore, al fine di attrarre maggiori risorse finanziarie. In tale prospettiva, con la presente ricerca, partendo dall’analisi di casi concreti di studio sul Social Housing (SH), che si stanno realizzando con l’utilizzo della tecnica della finanza di progetto, è stato individuato un modello generale, denominato con la locuzione Project Financing - Profit Non Profit (e l’acronimo PF – PNP), che, teorizzato e raffinato, è possibile replicare nel contesto italiano e non solo. Al fine di formulare il suddetto modello, abbiamo condotto un’analisi dei profili economici, finanziari e normativi riguardanti il Project financing (PF), i fondi immobiliari, nonché le organizzazioni non profit (ONP). Successivamente, lo studio è proseguito con l’analisi di alcune iniziative di SH, realizzate nell’ambito del Sistema Integrato dei Fondi (SIF) previsto dal nuovo Piano nazionale di edilizia abitativa. Con il Piano Casa viene posto l’accento sull’importanza del PPP per la fornitura di alloggi sociali, che si sviluppa secondo il modello del PF. In tale prospettiva è stato creato un sistema integrato di fondi immobiliari chiusi, nazionali e locali, (il cosiddetto fondo dei fondi) che nella logica del PF, mira a favorire la partecipazione di investitori privati (profit e non profit) nella offerta di SH. L’obiettivo dell’analisi è quello di esplorare le precondizioni fondamentali per poter garantire la sostenibilità economica, finanziaria e sociale delle iniziative di SH. In questo contesto, le sfide connesse con la scarsità delle risorse pubbliche e l’insufficienza dei rendimenti per gli investitori nel settore del SH è stata discussa ricorrendo ai principi di Capital Budgeting. In vista della strutturazione di un fondo immobiliare che segue i criteri di sostenibilità economica, finanziaria e sociale previsti dal SIF, è importante sottolineare che le iniziative di SH sono delle operazioni di PPP complesse, che presentano un approccio diverso rispetto a quello tradizionale pubblico, in quanto:  Come molte altre opere pubbliche, rappresenta un’idea imprenditoriale che, per essere finanziata secondo il modello del PF, richiede la creazione di una Special Purpose Vehicle, che può assumere non solo la forma di società di progetto (Spa, Srl, società consortile, ecc ) ma anche altre forme giuridiche (fondazioni, fondi immobiliari, ONP, joint venture, società miste, aziende speciali, ecc.);  Per le sue caratteristiche intrinseche possono essere inquadrate tra le opere pubbliche, quelle cosiddette tiepide, che solo parzialmente sono in grado di autofinanziarsi;  L’attenzione è rivolta in modo unitario all’intero ciclo di vita dell’opera;  In vista della redditività e della coesione sociale, quanto più l’attenzione è focalizzata sul progetto maggiore sarà la qualità dell’ambiente del costruito, prerequisito fondamentale per proteggere la comunità da fenomeni di degrado sociale, spesso precondizione del decadimento fisico del complesso edilizio;  C’è una possibilità che deriva dalla fatto di poter coinvolgere soggetti privati (profit, non -profit e limited profit) in modelli di investimento etici come il SIF, dove gli enti partecipanti sono disposti ad accettare rendimenti più bassi e meno rischiosi rispetto a quelli di mercato;  In fase di fund raising, la flessibilità che connota i fondi etici viene utilizzata per allineare gli interessi di medio e lungo termine delle varie entità coinvolte, combinando le diverse categorie di partecipazione: quote ordinarie, quote privilegiate e quote speciali;  È il terreno elettivo per gli enti del terzo settore, dove, da un lato, ci sono le fondazioni bancarie, che operano sia durante la raccolta fondi, avviata dai fondi locali, che durante la fase di gestione sociale, attraverso gli esborsi a titolo definitivo destinati alle ONP, coinvolte nelle varie fasi di accompagnamento della nuova comunità d’abitanti. Tuttavia, è altrettanto importante tenere conto delle asimmetrie economiche, finanziarie e sociali che sono tipiche di un mercato imperfetto dove i livelli di affitto realizzabili sono incompatibili con un rendimento adeguato che possa assicurare sostenibilità all’intervento . Dall’analisi di alcuni casi presi in esame si è visto che, al fine di colmare il gap di redditività, è necessario adottare adeguate misure di compensazione, che possono essere sia esterni che interni al singolo investimento:  Per quanto riguarda i primi, gli enti pubblici possono contribuire a ripristinare la redditività a livelli compatibili con le aspettative degli investitori, utilizzando la leva regolatrice, fiscale, urbanistica e finanziaria.  Per quanto riguarda i secondi, invece sono diverse le componenti che consentono di migliorare la redditività degli investimenti, le principali sono la possibilità di scegliere: un mix equilibrato tra l’edilizia da destinare al mercato libero e quella da destinare ad alloggi sociali (quest’ultima ulteriormente differenziabile come offerta di vendita/locazione) e così di seguito. Nell’ambito del lavoro di tesi, è stato mostrato un piano economico finanziario, che si focalizza in particolare sulle misure compensative interne al progetto, sviluppato tenendo conto di alcuni elementi di costo e ricavo, ottenuti a seguito della valutazione comparativa compiuta sulla base dei primi investimenti effettuati da alcuni fondi locali appartenenti al SIF. Il progetto riguarda un investimento particolare attraverso il quale si ipotizza la costruzione di 100 alloggi sociali secondo il seguente mix: il 50 % in vendita convenzionata, il 20 % in locazione per 8 anni con opzione di riscatto, il 30 % in locazione permanente per 20 anni con cessione finale. L’investimento mostra un rendimento positivo con un TIR pari al 5,5% prima del debito che potrebbe rappresentare in alcuni casi, a seconda del contesto operativo, un livello di redditività sufficiente a soddisfare gli investitori (specialmente quelli che investono in attività aventi contenuti etici), permettendo cosi di non dover fare ricorso a misure compensative pubbliche. Tuttavia, questo livello di rendimento non consente di attivare la leva del debito, a causa del suo costo elevato. Se si volesse ottenere un rendimento più consistente, al fine di soddisfare meglio le aspettative degli investitori e/o attivare la leva del debito, in aggiunta alle erogazioni a titolo definitivo, si potrebbero ipotizzare altri scenari per quanto riguarda il mix di intervento. Questo è possibile aggiungendo alla combinazione di abitazioni sociali anche una componente da destinare al mercato libero, sovvenzionando così, da un lato, l’offerta meno vantaggiosa e, dall’altro, aumentando anche il rendimento complessivo dell’investimento rendendolo più attraente. In conclusione, alla luce delle analisi effettuate nel corso del lavoro di tesi, possiamo affermare che il SIF, grazie al PPP, innesca un processo sinergico di privatizzazione, finanziarizzazione e di socializzazione delle operazioni di Social housing . Cosicché a partire da tale processo è stato teorizzato il nuovo modello di PF- PNP, capace di superare le imperfezioni del mercato, che non soddisfano l’esigenza abitativa di alcune nuove categorie di soggetti svantaggiati a causa della indisponibilità di risorse pubbliche sufficienti e per la difficoltà dei privati di investire con profitto. Il modello teorizzato spiega anche che l’unico modo possibile per rispondere alla crescente domanda di abitazioni è quindi quello di coinvolgere attori aventi finalità differenti: il settore pubblico, di stabilire le condizioni per lo sviluppo della vita sociale, il settore privato, di raggiungere il profitto a fronte del soddisfacimento di una domanda, il terzo settore, di sviluppare uno fine istituzionale idealistico e non lucrativo. Attraverso questo modello, con un approccio innovativo al problema del SH, è possibile massimizzare le tre suddette funzioni facendo uso della loro complementarietà. È proprio questa complementarietà che rende possibile l’avvio delle operazioni SH da parte di investitori disposti ad accettare un ritorno più contenuto e meno rischioso. La combinazione dei processi di privatizzazione, finanziarizzazione e di socializzazione con la suddetta complementarietà delle funzioni perseguite dal pubblico, dal privato e dal terzo settore, rappresenta quindi un modo alternativo capace di produrre valore aggiunto secondo tre dimensioni: economica, sociale e tecnico- culturale.