O2H : from office to home. Strategie e tecnologie per la riconversione funzionale del patrimonio terziario a Milano

This thesis researches the topic of the adaptive reuse of unused office buildings towards a new residential function. The purpose is to verify the possibility to apply the adaptive reuse in the metropolitan area of Milan as an instrument both to solve the low-budget housing need and to reuse the huge amount of unused space held inside the large number of vacant obsolete office buildings. Taking as reference the politics of high population density and reuse of the existing as the way to gain important goals from the reduction of land use , we investigated the possibility for the city of Milan to begin a structural reconversion process of the large amount of obsolete and unused office buildings in the city. The research starts with the analysis of the obsolete built property within the boundaries of the city and identifies some shared physical and locational characteristics. The analysis proceeds with the identification of the main characteristics which make these properties unsuitable for the office market in the city. Through the analysis of a few case studies we get able to identify the main characteristics that bring to a positive end of an adaptive reuse process, not only from an architectural point of view but also from an economical, social and political side. We especially studied the project of adaptive reuse from office to residential , by individuating and applying some strategies to the different topics of this specific sector of the adaptive reuse. These strategies are tested on a real case in Milan, that of the Torre Galfa. In conclusion we propose to apply in Milan some specific deregulation actions that lead to an organic and large-scale reconversion process in order to answer to the real and important low budget housing need.

Questo elaborato di tesi si occupa di approfondire la tematica della riconversione funzionale del patrimonio edilizio terziario sfitto o sottoutilizzato, come strumento per la soluzione della domanda di residenza a basso costo, fortemente presente nell’area metropolitana milanese. Prendendo come orizzonte teorico, quello che guarda alle politiche di densificazione e riuso dell’ esistente come mezzo per la riduzione del consumo di suolo, in contrapposizione alle logiche di edilizia speculativa da sempre incontrastate a Milano, si tenta di verificare la possibilità di sviluppare a Milano un intervento strutturato di riconversione su larga scala del patrimonio terziario non utilizzato. La ricerca parte dall’analisi del patrimonio edilizio terziario sfitto all’interno del Comune di Milano, e ne tenta una classificazione in base ad elementi comuni. Vengono individuate le caratteristiche che rendono tale patrimonio inappetibile per il mercato terziario e vengono analizzate le soluzioni possibili per il suo reimpiego. Attraverso l’analisi di casi studio in tutto il mondo, si analizzano le caratteristiche necessarie perché sia possibile effettuare un’operazione di riconversione, guardando sia a quelle specifiche del singolo caso edilizio, sia a quelle più ampie, proprie del contesto socio-economico. Si sviluppa in particolare l’aspetto progettuale del tema, attraverso l’analisi di casi studio già realizzati. Si entra nello specifico del progetto di riconversione individuando i principali centri d’interesse specifici, attorno ai quali si sviluppa l’esercizio progettuale di riconversione da terziario a residenziale. Si propongono delle soluzioni alle problematiche emerse per ogni centro d’interesse, applicandole ad un caso reale, quello della torre Galfa. Alla luce delle potenzialità e delle criticità individuate dall’analisi, si propongono degli strumenti deregolamentativi per l’attivazione di un circolo virtuoso che vede nella riconversione del patrimonio terziario sfitto, un’occasione per il rilancio economico del settore edilizio, oggi in una situazione di difficoltà.