La manutenzione impiantistica nei centri commerciali. Analisi legislativa e dei criteri tecnico-economici. Applicazione al caso studio

Questo elaborato tratta la manutenzione impiantistica dei centri commerciali sia da un punto di vista teorico che del confronto con un caso reale. Nello specifico, in prima battuta, fornisce uno schema di interventi manutentivi, punto cardine nella stesura di adeguati piani di manutenzione, suddiviso per ogni elemento tecnico presente in un centro commerciale. Assodati i concetti di base relativi alla manutenzione e applicabili al contesto dei centri commerciali, al fine di creare un modello di interventi che sia applicabile a qualsiasi complesso commerciale sulla base degli elementi tecnici presenti in esso, è stata effettuata una approfondita ricerca bibliografica oltre che legislativa/normativa che si è conclusa con l’analisi di capitolati di società che operano specificatamente nel mercato italiano della manutenzione di centri commerciali. Per l’individuazione degli elementi tecnici da indagare è stata definita una Work Breakdown Structure, creata e scomposta in questo caso per i centri commerciali, sulla base delle indicazioni fornite dalla normativa UNI 8290, ma applicabile anche a qualsiasi altra destinazione d’uso a fronte di non significative variazioni. Gli interventi definiti sono stati poi confrontati con quelli che vengono effettivamente svolti in un reale centro commerciale situato in Lombardia. Questa fase di applicazione a un caso reale, è stata sviluppata sulla base della documentazione di contratto e a consuntivo che una Società, che ha come core business la gestione di complessi commerciali, ci ha cortesemente fornito. Questo confronto tra manutenzione impiantistica reale e teorica è stato poi corredato da un’analisi economica che ha preso in considerazione tutte le voci di costo che sono state sostenute per la gestione del Centro durante l’anno solare 2013, effettuata sulla base dei contratti stipulati dal Gestore del Centro con i diversi fornitori e sull’analisi delle fatture emesse, sia relative al contratto che a interventi di tipo straordinario. Un particolare approfondimento è stato dedicato agli interventi manutentivi a canone ed extra canone, così da poter definire le incidenze della manutenzione sulla gestione complessiva del Centro Commerciale e proporre alcune migliorie. L’analisi economica, supportata da sopralluoghi, ha permesso di trarre conclusioni che non interessassero solamente la sfera manutentiva dal punto di vista pratico-operativo, ma includessero anche valutazioni di carattere economico. A conclusione del tutto è stato formulato un modello che permette, sulla base del parametro €/mq, di rendere confrontabile qualsiasi tipologia di Centro Commerciale indipendentemente dalle proprie consistenze. In conclusione l’elaborato mostra l’importanza di una manutenzione regolare e oculata, fondamentale per mantenere attrezzature, macchinari e ambienti di lavoro sicuri e affidabili. Un programma di manutenzione efficiente è inoltre in grado di garantire aspettative di vita maggiori agli immobili con una conseguente riduzione dei costi di manutenzione e gestione. La scelta di questa tematica è stata dovuta al fatto che attualmente non è presente nel panorama italiano nessun tipo di modello per la manutenzione impiantistica dei centri commerciali che presenti gli interventi manutentivi suddivisi per elemento tecnico, distinguendone quali siano resi cogenti dalla legislazione italiana e quali invece siano di buona prassi per un corretto utilizzo.