Applicazione del metodo dello Stato medio alla gestione di edifici e patrimoni immobiliari

Da un’approfondita analisi dei sistemi di gestione dei servizi all’interno di patrimoni immobiliari è emersa l’importanza dell’implementazione di un modello specifico che soddisfi differenti esigenze da parte del committente. Gli edifici possono avere molteplici caratteristiche in base alla destinazione d’uso di questi e alle relative attività che vi si svolgono al loro interno, per questo diversi possono essere gli approcci in termini di strategie manutentive. Questo lavoro di tesi analizza due modelli di manutenzione che sfruttano metodi di ispezione visiva per sviluppare piani pluriennali di gestione degli immobili. Il “Condition Assessment”, un metodo Statunitense, valuta periodicamente la condizione conservativa di ogni singolo immobile e permette di elaborare un piano completo e dettagliato di azione per intervenire sull’edificio con diverse soluzioni: per riqualificare, per rifunzionalizzare e per rinnovare, se necessario. Lo strumento utilizzato dal Condition Assessment per valutare lo stato conservativo è il Facility Condition Index (FCI) che utilizza dei parametri numerici per permettere di fare delle previsioni sugli interventi, in modo da elaborare la migliore strategia manutentiva. Il secondo modello studiato, parte della realtà Italiana, è quello rappresentato dallo Sato medio, uno dei tanti modi per rapportare il costo della manutenzione ad elementi oggettivi. A differenza del Facility Condition Index, questo metodo parte da un’ispezione visiva sul campo e dalla stesura di un piano di gestione e manutenzione che si basa sulla semplice esperienza e capacità del tecnico che valuta lo stato in cui versa il patrimonio. Entrambi sono efficaci strumenti sia per definire le priorità di intervento manutentivo che per pianificare in modo strategico gli investimenti. L’obiettivo della tesi, dopo l’analisi di diversi casi in cui il modello è utilizzato, è quello di applicare quest’ultimo ad un edificio esistente in modo da poterne valutare l’efficacia e le relative potenzialità e criticità.