Mass appraisal. Esperienze di valutazione immobiliare di massa

La stima degli immobili su larga scala (mass appraisal) riguarda il processo di valutazione di un insieme di immobili, svolto utilizzando dati immobiliari comuni, metodologie estimative standard e test di verifica dei risultati. L’esigenza di definire procedure e strumenti standard per la valutazione di grandi patrimoni nasce dal fatto che i beni appartenenti al mercato immobiliare hanno subito nel tempo molteplici trasformazioni che hanno reso inadeguati i tradizionali metodi di valutazione. La peculiarità del sistema valutativo del nostro paese consiste nella generale mancanza di dati veritieri e completi sui prezzi e sulle caratteristiche degli immobili compravenduti e affittati. Se nelle valutazioni professionali degli immobili a questa mancanza si può sopperire con indagini a corto raggio e con l’esperienza pratica, nelle stime su larga scala la rilevazione di dati puntuali è essenziale perché le elaborazioni sono affidate a modelli statistico-estimativi e a sistemi informatici. Questo problema è alla base della riforma dell’Istituto Catastale, introdotta nel 1996 e attuata a partire dal 1998 attraverso il D.P.R. n. 138, che promuove un processo di rinnovamento completo della fiscalità immobiliare al fine di raggiungere una maggiore equità contributiva, attraverso la definizione di valori fiscali allineati con i reali prezzi di mercato, e una maggiore trasparenza nel meccanismo di accertamento fiscale, attraverso criteri di calcolo oggettivi e di più facile comprensione. Proprio per questo è necessario che l’Agenzia del Territorio predisponga strumenti metodologici e operativi riguardanti la predisposizione di un’anagrafe immobiliare completa e attendibile dei caratteri degli edifici e la messa a punto di modelli valutativi idonei per la stima del valore di mercato degli immobili, considerando le diverse variabili che concorrono alla formazione del prezzo. Le difficoltà riguardano principalmente la determinazione di segmenti omogenei del mercato immobiliare, quindi l’impossibilità di operare una comparazione tra beni simili, e la redditività sempre meno incidente sul prezzo delle abitazioni, quindi l’impossibilità di utilizzare i metodi di capitalizzazione dei redditi. Il lavoro di tesi di seguito sviluppato si pone l’obiettivo di analizzare gli aspetti fondamentali delle operazioni di mass appraisal e di illustrare le applicazioni di queste procedure, che non hanno ancora avuto particolare successo in Italia, ma che sono state adottate da molti paesi esteri come sistema di valutazione alla base della tassazione sulla proprietà. Si intende dunque analizzare i principi matematici-statistici alla base delle stime pluriparametriche, con particolare attenzione alla teoria dei prezzi marginali o edonici, e analizzare l’applicazione di questi concetti per la valutazione immobiliare sia a livello nazionale che internazionale. Infine, si intende illustrare l’esperienza del Politecnico di Milano, ed in particolare del Real Estate Valuation Centre (REVC), incaricato dal Tribunale di Milano per redigere una perizia sul più probabile valore di mercato degli immobili a reddito di proprietà della Banca d’Italia in oggetto di conferimento alla Società Italiana di Iniziative Edilizie e Fondiarie società per azioni con sede a Milano (SIDIEF S.p.A.). In questa occasione il REVC attraverso la costituzione di un team di lavoro ad hoc con il coinvolgimento di numerosi soggetti, ha approfittato dell’occasione per testare una procedura di mass appraisal, in grado di apprezzare le particolarità del patrimonio in oggetto di stima, garantendo al contempo un’uniformità di approccio estimativo agli immobili, nel rispetto del breve tempo nel quale è stato sviluppato il lavoro.