Investment grade energy audit. Le ESCo quali strumento per la diffusione dell'efficienza energetica nel settore residenziale: valutazioni tecnico/economiche

The increase of energy costs due to energy imports and the age of the building stock will justify in the next future major investments in the energy retrofitting. In fact, most of buildings built after the Second World War need cost-effective refurbishment measures considering both energy efficiency and maintenance of building envelope. In order to reach the ambitious goal of decarbonization in 2050 new financial instruments, incentives or grants, and loans to support energy efficiency should be implemented, in particular for public bodies. The research shows results of a new business methodology to energy retrofit of Social-Housing: the goal of this methodology is to assess the opportunity of retrofitting by Energy Service Company (ESCo) compared to a traditional approach. In particular, financial assessments have been conducted for the homeowner, in the case of retrofit by means of a traditional approach or using an ESCo, and for ESCo, to assess if the particular investment project creates value for the company. The application of the methodology on a multi-owners building shows the benefit of using ESCo to finance renovation and to maintain, or improve, energy efficiency in the long term. At the same time, the generalization to the social-housing complexes in Lombardy Region demonstrates that the use of Energy Performance Contracting (EPC) can free up public resources for other purposes. Finally, it proves the business opportunities for an ESCo by means to an integral refurbishment, working both on building envelope and on heating systems.

Il problema della riqualificazione energetica degli edifici rappresenta uno dei punti cardine su cui l’Unione Europea vuole operare per limitare i cambiamenti climatici, minimizzare la dipendenza delle importazioni di energia e superare la crisi economica dilagante. Gli immobili, infatti, contribuiscono per il 40% al consumo finale di energia dell’Unione; per tale motivo gli Stati Membri dovrebbero mettere a punto strategie a lungo termine per mobilizzare gli investimenti con l’obiettivo di rendere gli edifici energeticamente più efficienti. La presente Tesi di Dottorato vuole dimostrare l’opportunità delle Energy Service Company quale strumento per la diffusione dell’efficienza energetica. Attraverso un percorso tecnico/finanziario viene proposto un metodo per definire, tra più di 25'000 variabili edilizie ed impiantistiche, l’investimento più vantaggioso in termini di scelte tecnologiche, performance energetica, costo dell’investimento, tassi di indebitamento e tempi di rientro, successive spese di gestione e manutenzione. Le valutazioni condotte lato Committente mostrano significativi vantaggi economici nell'affidarsi alla nascente ESCo rispetto all'effettuare la medesima riqualificazione attraverso un approccio tradizionale: oltre ad un esborso iniziale scontato fino al 50% il Committente beneficia di un ritorno economico dell'investimento superiore rispetto alla semplice manutenzione straordinaria dovuto a misure di efficienza energetica garantite. Al contempo, viene dimostrata l'opportunità della costituzione della ESCo operante nel settore del building e non solo negli impianti: oltre all'utile derivante dall'attività di General Contractor, i flussi di cassa propri del progetto mostrano tassi interni di rendimento decisamente superiori a qualsiasi altra forma di investimento oggi presente sul mercato, anche in assenza di contributi per la riqualificazione. I risultati ottenuti rendono attraente l’approccio innovativo al risparmio energetico, creando potenzialità di business nel caso di Enti pubblici, caratterizzati da un parco immobiliare energivoro, impianti obsoleti e soprattutto poche risorse finanziarie per effettuare interventi di riqualificazione, ma anche nel caso di condomini privati, quale alternativa al fondo speciale obbligatorio per opere di manutenzione straordinaria o di ristrutturazione imposto dalla Nuova Riforma del condominio.