Strategie per la valorizzazione urbana: prospettive delle aree ferroviarie dismesse a Milano

In the report “Hot spots 2025. Benchmarking the future competitiveness of cities” the Economist Intelligence Unit (2013) measured the competitiveness of 120 cities on the basis of economic strength, physical capital, institutional character, financial maturity, global appeal, environmental and natural hazards, social and cultural character, human capital. According to this report Milan is ranked as the 58th city, almost after all the main European cities (Frankfurt, Geneve, Amsterdam, Madrid, etc), losing 11 positions from the 2012 classification. This rank shows a negative trend in urban behaviours, although the Milanese region is identified as one of the most dynamic and economically fervid regions of Europe (OECD 2006 ). The OECD territorial review underlined that “as an economic region that accounts for around 20% of national output, Milan’s capacity to meet current challenges is likely to have a significant impact on national performance”, therefore improving the city performances can positively affect the entire Italian economic system. One of the major factors that can explain the divergences of these two data is the weakness of public institutions and the presence of informal practices in the government of urban transformations. As a matter of fact “the quality of institutions matters greatly for cities’ economic competitiveness. There is a strong correlation between the quality of a city’s institutions and its overall competitiveness.” (Economist Intelligence Unit, 2013). The process of urban and regional spatial development, that needs to be guided and fostered by the public administration system, seems to be, in the case of Milan, slowed down by a fragmented and uncertain institutional framework. The activity of “shaping the place” is an essential issue in the administration of the city: in the case of Milan, a series of urban planning mistakes have affected the liveability and, consequently, the attractivity of the city itself. In the past 15 years the city government left the guide of urban development to the private sector, persuaded by the idea that the presence of investments flows on the territory where positive, irrespective of the nature of the development proposed. Large private investors took the control of the main development areas of the city. The projects approved (“Citylife”, “Le Varesine”, “Santa Giulia”, etc) were based on the idea that Milan had to enforce its identity as the city of fashion and luxury and were characterized by a lack of functional and social mix. The most important names of international architecture where called to build this “new image” of the city, through fancy skyscraper buildings and thousand of sq meters of luxury housing. Today, it is evident how this kind of planning has been disastrous for the urban environment: there are more than 3.000.000 sq meters of unsold office spaces and a high number of unsold residential spaces and the demographic trends shows that citizens are more likely to live in the suburban metropolitan region than in the city, intensifying the phenomenon of urban sprawl. “How place is interpreted and managed is crucial to balancing economic prosperity, social cohesion and environmental protection” (D. Adams, S. Tiesdell, 2013), the control of urban spatial transformations is fundamental for the evolution of a city and its consequences are mirrored in the wellbeing of the entire society and in its potential of attracting people. In light of the fact that the mistake made by the Milanese city government in the urban planning processes where considerable, it is clear that, in order to give a positive impulse to the development, it is necessary to provide information within the processes of decision making. Urban developers and leaders should be informed in order to shape successful urban processes. In the book “Planning, connection and financing cities- Now” edited by the world bank (2013) the authors identifies 5 main features of the urban development that represent challenges for city leaders: “improving living conditions, managing city’s physical form, creating jobs, expanding the coverage and quantity of infrastructure services, bridging the divided city and fostering inclusion”. These 5 issues are strongly connected one to another and are to be taken into account in the decision-making processes. But how these actions can be structured and how they can be guided to pursue the goals of improving the physical and social urban environment? In this moment the city of Milan has still a great chance for correcting the bad tendency that characterized the past years that is represented by the presence of a huge amount of empty land in strategic places of the city: the abandoned railway yards. The promotion and development of many European cities started indeed from this post-industrial “leftovers” spaces that represented important occasions for the urban restructuring process. In the case of Milan the bigness of the areas (1300000 sq meters) and their location in radial positions around the centre of the city constitutes a latent potential for the city development. The main research questions driving the thesis are: how the redevelopment of these sites can contribute in giving a better positioning in the international territorial competition to the city of Milan? What are the opportunities that the presence of 7 large unused areas in the inner periphery of the city can offer? How it is necessary to structure the decision-making processes in order to achieve the objectives of competitiveness? The aim of the research is to provide to the decision makers a tool that can be used for setting the planning agenda for the areas. In order to give an answer to these questions the research investigates the key elements that should be considered in planning large area projects and the different scales involved: the extra urban scale, the urban scale, the area scale. At a larger scale the research will focus on the concept of connectivity, considering the role of physical territorial connection (presence of low and high-tech infrastructures, international corridors, velocity of the connections) in the revitalization process. At the metropolitan and urban scale the research will look into the idea of densification and urban compactness. At the area scale the themes involved are the urban fabric continuity, the social relations, the quality of the space, the functional and social mix. The formulation of a development strategy for the areas will be shaped thanks to the examination of international case studies. The analysis of different kinds of best practice will give elements both for the definition of a successful decision making process and for the delineation of the possible design scenarios.

Nel rapporto “Hot spots 2025. Benchmarking the future competitiveness of cities” l’Economist Intelligence Unit ( 2013) ha misurato la competitività di 120 città sulla base di: forza economica , capitale fisico, carattere istituzionale ,maturità finanziaria, global appeal, rischi naturali e ambientali , carattere sociale e culturale e il capitale umano. Secondo questo rapporto, Milano è la 58 ª classificata , dopo quasi tutte le principali città europee ( Francoforte , Ginevra , Amsterdam , Madrid , ecc ) , perdendo 11 posizioni della classifica 2012. Questo ranking mostra dunque un trend negativo, nonostante la regione milanese sia identificata come una delle regioni più dinamiche ed economicamente fervide d'Europa ( OCSE 2006). La “Territorial Review” OCSE ha sottolineato che "come regione economica che rappresenta circa il 20 % della produzione nazionale , la capacità di Milano di rispondere alle sfide attuali può avere un impatto significativo sulle prestazioni nazionali". Migliorando le prestazioni della città si può influenzare positivamente l’andamento dell’intero sistema economico italiano. Uno dei fattori che può spiegare la divergenza di questi due dati è la debolezza delle istituzioni pubbliche e la presenza di pratiche informali nel governo delle trasformazioni urbane. È un dato di fatto che " c'è una forte correlazione tra la qualità delle istituzioni di una città e la competitività urbana " ( Economist Intelligence Unit , 2013). Il processo di sviluppo del territorio, sia a livello urbano che regionale, ha bisogno di essere guidato e favorito dal sistema della pubblica amministrazione. Nel caso di Milano sembra invece essere rallentato da un quadro istituzionale frammentato e incerto. L'attività di " plasmare il luogo" è un problema essenziale nell'amministrazione della città: nel caso di Milano, una serie di errori urbanistici hanno intaccato la vivibilità e , di conseguenza , l'attrattività della città stessa . Negli ultimi 15 anni il governo della città ha di fatto lasciato la guida dello sviluppo urbano al settore privato, persuaso dall'idea che la presenza di investimenti sul territorio fosse positiva a prescindere dalla natura dello sviluppo proposto. Grandi investitori privati hanno preso il controllo di importanti aree di sviluppo della città: molti tra i progetti approvati negli ultimi decenni ( " Citylife " , "Le Varesine " , " Santa Giulia " , ecc) sono caratterizzati da una mancanza di mix funzionale e sociale, puntando a far percepire l’identità di Milano come città della moda e del lusso. Oggi è evidente come una pianificazione di questo tipo sia stata disastrosa per l'ambiente urbano: ci sono più di 3.000.000 mq di spazi per uffici e un alto numero di spazi residenziali invenduti e le tendenze demografiche mostrano che i cittadini sono più propensi a vivere nella regione metropolitana suburbana che in città , intensificando il fenomeno dello sprawl urbano. In aggiunta , vi è una distorsione nel mercato immobiliare : anche se c'è un’elevata offerta di uffici e residenze , i prezzi non sono mai sostanzialmente diminuiti. Questo perché il sistema bancario, prima della crisi del 2007, ha sostenuto e foraggiato gli investimenti immobiliari (mutui, leasing, ecc) chiedendo a garanzia dei prestiti gli immobili stessi. In questo momento, se crollasse il prezzo degli immobili, l’intero sistema bancario italiano sarebbe messo a rischio. Questo rischio viene meccanicamente bloccato dal blocco dei prezzi degli immobili, arrestando di conseguenza l’intero mercato immobiliare mercato. Nel libro “Planning, connection and financing cities- Now” " edito dalla Banca Mondiale ( 2013) gli autori identificano cinque caratteristiche principali dello sviluppo urbano che rappresentano sfide per i leader della città : "Migliorare le condizioni di vita nella città, gestire la sua forma fisica, creare posti di lavoro ,ampliare la copertura e la quantità dei servizi infrastrutturali , evitare le disgregazioni e promuovere l'inclusione" . Questi cinque temi sono strettamente connessi l’uno all’altro e devono essere presi in considerazione nei processi decisionali. Ma come è possibile strutturare queste azioni al fine di perseguire gli obiettivi di miglioramento dell'ambiente urbano fisico e sociale ? In questo momento la città di Milano ha ancora una grande occasione per correggere la cattiva tendenza che ha caratterizzato gli ultimi anni, occasione rappresentata dalla presenza di una grande quantità di vuoti urbani in luoghi strategici della città: gli scali ferroviari abbandonati. La promozione e lo sviluppo di molte città europee hanno avuto inizio dalla riconversione di questi territori abbandonati, che hanno rappresentato occasioni importanti per il processo di ristrutturazione urbana. Nel caso di Milano la grandezza delle aree (1300000 mq) e la loro localizzazione in posizioni radiali intorno al centro della città, costituisce un potenziale latente per lo sviluppo della città. Le “key-questions” che guidano la ricerca sono dunque: come la riqualificazione di questi siti può contribuire a dare un migliore posizionamento della città di Milano nella competizione territoriale internazionale? Quali sono le opportunità che la presenza di 7 grandi aree inutilizzate nella periferia interna della città può offrire ? In che modo è necessario strutturare i processi decisionali al fine di raggiungere gli obiettivi di competitività? L'obiettivo della ricerca è quello di fornire ai decision-makers uno strumento che può essere utilizzato per impostare la pianificazione delle aree. A questo fine, la tesi indaga gli elementi chiave che devono essere considerati nella pianificazione stategica di grandi aree urbane alle diverse scale coinvolte: la scala regionale, la scala metropolitana e urbana, la scala dell’aerea. Alla scala regionale la ricerca si concentra sul concetto di connettività, considerando il ruolo dei collegamenti territoriali (presenza di infrastrutture high e low-tech, corridoi internazionali , velocità delle connessioni) nel processo di rivitalizzazione . Alla scala metropolitana e urbana della ricerca esaminerà il concetto di densificazione e compattezza urbana. Alla scala delll’area i temi coinvolti sono la continuità del tessuto urbano , le relazioni sociali , la qualità dello spazio , il mix funzionale e sociale . La formulazione di una strategia di sviluppo per le zone viene essere plasmata grazie all'esame di casi di studio internazionali. L'analisi di diversi tipi di best practice ha il fine di fornire gli elementi necessari sia per la definizione di un processo decisionale efficace che per la delineazione dei possibili scenari di progettazione.