American de(ad)malls, demalling strategies for retrofitting dead malls with new urbanism principles

The American model of enclosed shopping mall that have crowded the suburbs of the United States under urban sprawl, have been facing cases of demise for 15 years. The consequences are remarkable when considering the impact of a mall on both the suburban territory and society. During a period of research in Georgia Institute of Technology (Atlanta), the first step of the study of the demise phenomenon was to investigate its causes and consequences for later seeking answers in terms of strategies and projects. The study questioned the need of general answers, referring to a long-term vision that able to predict the future needs of the environment and communities. The general study is supported by surveys and direct analysis of the Shannon Mall (Union City, GA) case, with the assistance of the city planner Shayla Harris in the comprehension of demise and transformation dynamics. Through the observation of 358 cases of dead malls localized in US, after updating the informal database from deadmalls.com, five different strategic models of de-malling can be recognized as an answer to the demise. Their success or failure abstracts from the specific applied model, but it is directly connected to those contextual conditions that are able to support it and that are different and variable for each case. Contrary to the proposed mixed use neighborhood model by the Congress for the New Urbanism, the thesis research shows how it is not possible to extend this model to all cases of demise because of the complexity of the context dynamics. Hence the need to develop design guidelines that work with prioritized concepts careful of the New Urbanism principles, in order to define strategic ideal conditions for each context considering the existing demalling practices. The guidelines, showing the theoretical contribution of retrofitting suburbia, are organized in retrofit actions bringing out some principles that are an attempt to start driving demalling processes. They especially stimulate ideas and sensitivity to issues also raised in organized meetings with researchers Ellen Dunham-Jones, Kemp Mooney, Lynn Richards and Caleb Rocicot.

Il modello statunitense di enclosed shopping mall, che ha invaso le periferie in USA con il fenomeno dell’urban sprawl, sta affrontando casi di dismissione da circa 15 anni. Le conseguenze sono notevoli se si considera l’impatto che un mall ha sia sul territorio che sulla società del contesto suburbano. Con un periodo di ricerca presso Georgia Institute of Technology (Atlanta), si sono indagate cause ed effetti del fenomeno in USA. Si sono ricercate risposte in termini di strategie e progetti interrogando la necessità che esse siano generali, in riferimento ad una visione a lungo termine in grado di prevedere i bisogni futuri del contesto e delle comunità. Lo studio generale è supportato dall’analisi diretta del caso di Shannon Mall (Union City, GA), con l’aiuto alla comprensione delle dinamiche di dismissione e trasformazione da parte si Shayla Harris, city planner. Osservando 358 casi di dead mall sul territorio statunitense, aggiornando il database informale di deadmalls.com, si sono riconosciuti cinque modelli strategici di de-malling in risposta alla dismissione. Il loro successo o fallimento prescinde dal modello specifico applicato, ma è direttamente connesso alle condizioni di contesto in grado di supportarlo, varie e mutevoli per ogni singolo caso. Diversamente da quanto proposto con il modello mixed use neighborhood dal Congress for the New Urbanism, la ricerca di tesi mostra come non sia possibile estendere tale modello a tutti i casi di dismissione, a causa della complessità delle dinamiche di contesto. Da qui la necessità di sviluppare linee guida progettuali che lavorano con concetti prioritari attenti ai principi di New Urbanism, definendo condizioni strategiche ideali per ogni contesto ed attente alle pratiche di demalling esistenti. Le linee guida, a richiamo del contributo teorico di retrofitting suburbia, vengono organizzate in azioni di retrofit facendo emergere alcuni principi che costituiscono un tentativo per iniziare a guidare i processi di demalling. Soprattutto sollecitano riflessioni e sensibilità verso tematiche emerse anche in occasione di incontri organizzati con i ricercatori Ellen Dunham-Jones, Kemp Mooney, Lynn Richards e Caleb Rocicot.