The value of energy performance certificates in the real estate investment market

The purpose of this dissertation is to define the premium market value of the energy performance labels in the investment Real Estate market in Italy. The Investigation has analysed the Italian real estate market after the 2008 crisis, showing how the investments started again, the Energy Performance Certificate and the most used methodologies to define a Buildings market value. Then the analysis moved forward to the legislative context, analysing firstly the European Union Directives and how they have been implemented in the Italian legislation, analysing also two foreign legislation. Moreover, to find evidence that a premium value for more performing buildings exist in the market, have been analysed several studies and paper wrote by important authors in both European and United States context. Then the research tried to define a model, which scope is to find the premium market value and a premium rent in the Italian Market according to different asset class and their Energy Performance Certificate. Those results had been later tested in four case studies with the use of the Discounted Cash Flow Methodology, to evaluate if really the previous results of the model could be effective. The final results shows that the model could be used to evaluate the market value of a building, both through a discounted cash flows and through a comparison approach.

L'obiettivo di questa tesi, è definire quale sia il valore, in termini monetari, fornito dalla classe energetica degli immobili a reddito nel mercato italiano. L’analisi è partita da una visione generale del mercato immobiliare Italiano, che a seguito della crisi del 2008 sta mostrando segnali di ripresa. Sono stati analizzati nel dettaglio l’Attestato di Prestazione Energetica e le metodologie di valutazione degli immobili. Inoltre è stato importante avere un preciso studio della normativa, partendo dalle direttive europee per poi spostare l’attenzione verso la normativa italiana, ritornando poi ad analizzare le normative di altri paesi europei che sono considerati fra i più avanzati in Europa per quanto riguarda le tematiche di sostenibilità. Per cercare sostegno riguardo l’esistenza di un valore aggiunto fornito dalla classe energetica, sono stati analizzati un ampio numero di articoli, scritti da importanti esperti del settore immobiliare italiano, europeo e mondiale. L’obiettivo finale è stato quello di definire un modello che identificasse il valore di mercato conferito dalla classe energetica, da cui ne conseguisse il valore della locazione. I risultati ottenuti sono stati analizzati in un modello cosiddetto “Discounted Cash Flow”, che permette di verificarne la reale efficacia. Il modello restituendo valori congrui, permette di valutare il valore degli immobili sia attraverso il modello “DCF” che attraverso il modello comparativo.