Accessibility-related effects of the metro network on housing prices in Milan : econometric evidence and suggestions for value capture fiscal policies

Urban environments are complex systems where multiple forces simultaneously interact, cre-ating a balance that shapes the form of urban life. Some of these forces are very place-specific, but many of them can be found in most urban environments, offering the opportunity to be investigated with the broad aim of increasing the relative comprehension of urban life and im-proving the management of the urban environment as a whole. It is the case of the relationship between public transport infrastructure and land values, which presents recurring patterns all throughout the world and a long tradition of investigation. The specific interest in this partic-ular element of urban life emerges with the acknowledgement that the public sector, which is often the promoter of investments in transport infrastructure, is encountering increasing dif-ficulties in financing public transit projects due to the high initial capital costs and the limited treasury. Drawing from this consideration, this work starts with a reflection upon the rela-tionship between urban public transport infrastructure investments, focusing on metro net-works, and the potential land value uplifts generated by such physical transformations. Con-sequently, through a literature review of the most relevant studies on both the elements at the origin of land rent formation and on the empirical testing of land rent theories in relationship with metro station accessibility, the existence of this relationship in many cities is witnessed. Though, empirical evidence is missing for what concerns the city of Milan. To provide an an-swer to this knowledge gap, this work offers evidence of the relationship between land values and transportation infrastructure in the city of Milan through the development of an empiri-cal econometric study. This research, hence, pursues multiple goals: first, to briefly reflect upon the relationship be-tween public transit infrastructure investment and land values; second, to understand which fiscal solutions have already been developed and applied to try and solve the emerging limita-tions in public transport infrastructure funding; third, and most importantly, to investigate the characteristics of the relationship between metro station accessibility and land values in the city of Milan; fourth, and lastly, to combine all these elements into a fiscal reassessment policy suggestion.

Gli ambienti urbani sono sistemi complessi dove forze diverse interagiscono simultaneamen-te, generando un equilibrio che dà forma alla vita urbana. Di queste pulsioni, alcune si verifi-cano solo in determinati luoghi, mentre molte possono essere individuate nella maggior parte degli ambienti urbani, offrendo così la possibilità di essere studiate con il generico obiettivo di aumentare la comprensione e di migliorare la gestione dell’ambiente urbano. Questo è il caso della relazione tra le infrastrutture di trasporto pubblico e i valori fondiari, che propone mo-delli ricorrenti in tutto il mondo e una lunga tradizione di indagine. L'interesse specifico per questo particolare elemento della vita urbana emerge con il riconoscimento che il settore pubblico, che è spesso promotore di investimenti nelle infrastrutture di trasporto, sta incon-trando crescenti difficoltà nel finanziare progetti di trasporto pubblico a causa degli elevati costi iniziali di capitale e della sua limitata capacità di cassa. A partire da questa considerazio-ne, la tesi inizia con una riflessione sul rapporto tra gli investimenti nelle infrastrutture urba-ne di trasporto pubblico, concentrandosi sulla metropolitana, e il potenziale aumento di valo-re del suolo indotto da tali trasformazioni fisiche. Di conseguenza, attraverso una revisione degli studi più rilevanti sia riguardo gli elementi all'origine della formazione della rendita fon-diaria, sia riguardo le dimostrazioni empiriche delle teorie sulla rendita fondiaria in relazione all’accessibilità alla metropolitana, si testimonia l'esistenza di questo rapporto in molte città. Tuttavia, mancano prove empiriche per quanto concerne la città di Milano. Per dare una ri-sposta a questo vuoto di conoscenza, questo lavoro si offre come dimostrazione empirica del rapporto tra l’accessibilità alla metropolitana e i valori fondiari nella città di Milano attraver-so lo sviluppo di uno studio econometrico. Questa ricerca, quindi, persegue molteplici obietti-vi: in primo luogo, riflettere brevemente sul rapporto tra gli investimenti nelle infrastrutture di trasporto pubblico e i valori fondiari; in secondo luogo, capire quali soluzioni fiscali siano già state sviluppate e applicate per cercare di risolvere i limiti legati al finanziamento delle in-frastrutture di trasporto pubblico; terzo, e di maggior rilievo, indagare le caratteristiche del rapporto tra accessibilità alla metropolitana e valori fondiari nella città di Milano; per finire, combinare questi elementi in dei suggerimenti di riforma fiscale.