Power of attractiveness of brazilian cities for international real estate investments : the case of Curitiba

It is intended to analyze the power of attractiveness of Brazilian cities for international Real Estate Investment Fund. From the analysis of Brazilian cities out of the international circuit of Real Estate investments – excluding São Paulo and Rio de Janeiro - that could offer infra structure, quality of life and leisure; Curitiba comes as a competitor. The first chapter describes the history of Curitiba and why it became such an innovative place. On the following chapter is based the analysis of the research, comparing Curitiba, in which it is proposed the allocation of global Real Estate investments; São Paulo, the strongest and most expensive office space in Brazil; and Milan, one of the strongest office spaces in the world. From the indicators – which analyze issues such as quality of staff; city link with other places; and freedom from pollution; and also Human Development Index, indicator of the United Nations to measure the quality of life in cities, results confirmed the initial hypothesis that, on the present moment, the Brazilian cities analyzed are more attractive than the European city. From the possibility of Curitiba being a contestant for Real Estate investments, it is proposed an office tower to be placed on the Civic Center of Curitiba. 6 proposals of layout are designed in order to allocate different tenants in the building: open and closed office layouts for 1, 2 and 4 tenants per floor. Considering the profit of the workplace, calculations of the Efficiency Index of the plan and Density of the Workplace are done. On 4 out of 6 proposals the Index is rated ‘excellent’, with an efficiency of 80%. The density shows that open layouts have a higher capacity or workers than closed layouts. Façade systems for natural ventilation and lighting have been designed to minimize costs and not to create ‘sick building syndrome’. Concluding, it is believed that the project could be built on the site proposed, not only for the location, already, of office towers next to the site proposed, but also for the crescent demand in construction of office towers by internationally renowned Real Estate companies.

Intendiamo analizzare quanto possano essere attraenti le città Brasiliane per il mercatoi internazionale del Real Estate. Dall’analisi delle città Brailiane non ancore incluse nel circuito degli investimenti Real Estate, quindi escluse São Paulo and Rio de Janeiro, che possono offrire sia infrastrutture evolute che un’alto livello di qualità della vita, Curitiba può essere considerata una città dalle interessanti prospettive. Il primo capitolo descrive la storia della città di Curitiba e perché abbia le caratteristiche per diventare una luogo dalle infrastrutture innovative. Nel capitolo seguente invece affronteremo l’analisi centrale della nostra ricerca, confrontando Curitiba, che stiamo proponendo come possibile investimento, con São Paulo, il più ricercato e costoso spazio edificabile in Brasile, e Milano, una delle città con spazi edificabili tra i più ricercati al mondo. Dagli indicatori con cui abbiamo analizzato elementi quali qualità dello staff, collegamenti urbani tra i diversi posti, oltre al livello di inquinamento e Human Development Index (indicatore proposto dalle Nazioni Unite come misuratore dellla qualità della vita), risulta confermata la nostra ipotesi iniziale, cioè che al momento le città brasiliane risultano complessivamente più attraenti, per gli investitori, che le corrispettive europee. Partendo dalla possibilità di Curitiba come un potenziale piazza d’interesse per investimenti immobiliari, giustificata nelle analisi dei capitoli precedenti, infine abbiamo proposto la costruzione di una office tower nel centro di Curitiba, Sei proposte di layout sono state elaborate per l’allestimento di differenti unità, da destinare all’affitto, nell’edificio: uffici aperti e chiusi per uno, due o quatto affittuari per piano. Considerando i possibili proventi dall’affitto degli spazi, sono stati effettuati i calcoli relativi all’ Efficiency Index del piano e alla Densità dello spazio lavorativo. Per quattro delle nostre 6 proposte l’indice di efficienza è risultato essere “eccellente” con un efficienza dell’ 80%. La densità mostra che spazi aperti permettono una capacità maggiore di lavoratori che i corrispettivi chiusi. Sistemi di ventilazione ed illuminazione di facciata sono stati disegnati per minimizzare i costi senza però creare negli utenti dell’edificio alcun problema di ‘sick building syndrome’. In conclusione, crediamo che il progetto potrebbe essere effettivamente realizzato nel sito proposto, non solo per la presenza di office tower nelle adiacenze, ma anche per la crescente domanda in costruzioni di office towers da parte di compagnie Real Estate internazionalmente riconosciute.