Ottimizzazione dei costi di gestione degli edifici

This thesis deals with the optimization of management costs, central theme in the facility management discipline. In particular, it deals with the optimization of the management costs of a property belonging to a religious congregation, supported by the Francesco Rigamonti S.p.a. in the management of properties and facilities. In order to optimize the operating costs of a building it is important to know their amount. To do this we used the Life Cycle Cost calculation method, which was used for calculation of the real scenario of the costs generated by the building in its 60 year life of use. Getting the real scenario of costs allows us to act proactively on the areas with higher incidence of cost, through planning, programming, monitoring and controlling actions. The cost analysis focuses on six categories: initial costs, energy costs, water costs, operating costs and ordinary maintenance, replacement costs of components and costs associated with the use of the building. Through analysis of contracts, processing of maintenance plans, calculations and analysis of consumer prices costs of the six categories have been restated and were then used as input for the calculation of Life Cycle Cost of the building. The comparison between this and the total revenues, forecasted for the building life cycle, has enabled us to evaluate the sustainability of the costs. Through further analysis we have evaluated costs with higher incidence, developed a trend, which enables yearly revenues to overcome costs and assessed the trends in net earnings with reference to inflation and number of occupied beds. In conclusion, the thesis shows the importance of facility management, the optimization, control and monitoring of management costs during the life of the building. Moreover it provides a process for the determination of the parameters to manage during the optimization process of the management costs of a building, proposes a method for optimizing these for the relevant building and provides a benchmark for the development stages of management, which measure our distance from the final goal. It also provides parameters which can be used in other processes, for the optimization of running costs of similar buildings.

Questa tesi si occupa dell’ottimizzazione dei costi di gestione, tema cardine della disciplina del Facility Management. Nello specifico si occupa dell’ottimizzazione dei costi di gestione di un immobile facente parte di un complesso di proprietà di una congregazione religiosa, la quale è affiancata dall’impresa Francesco Rigamonti S.p.a. nella gestione delle proprietà e delle facility. Per ottimizzare i costi di gestione di un edificio è importante conoscere il loro ammontare. Per fare questo è stato utilizzato il metodo del calcolo del Life Cycle Cost, che è servito per calcolo dello scenario reale dei costi generati dall’edificio nei suoi 60 anni di vita utile. Ottenere lo scenario reale dei costi permette di agire in modo preventivo sulle aree di costo con maggiore incidenza, attraverso azioni di pianificazione, di programmazione, di monitoraggio e di controllo. I costi analizzati hanno riguardato sei categorie: i costi iniziali, i costi dell’energia, i costi dell’acqua, i costi di gestione e manutenzione ordinaria, i costi di sostituzione di componenti per fine di vita utile e i costi associati all’attività d’uso dell’edificio. Attraverso analisi di contratti, elaborazioni di piani di manutenzione, calcoli di consumi e analisi dei prezzi sono stati ricostruiti i costi delle sei categorie che sono poi stati utilizzati come input per il calcolo del Life Cycle Cost dell’edificio. Il confronto tra quest’ultimo dato e i ricavi complessivi, stimati nel periodo di vita utile, ha permesso di valutare la sostenibilità dei costi. Attraverso nuove analisi si sono valutati i costi con maggiore incidenza, si è elaborato un andamento, il quale permette di anno in anno che i ricavi siano sempre maggiori ai costi da pagare e si sono valutati gli andamenti del margine di guadagno in funzione dell’inflazione e dell’occupazione dei posti letto. In conclusione la tesi mostra l’importanza del Facility Management, l’importanza dell’ottimizzazione dei costi di gestione e del loro controllo e monitoraggio durante la vita utile dell’edificio. Più in concreto offre un procedimento per la determinazione dei parametri su cui agire durante il processo di ottimizzazione dei costi di gestione di un edificio. Propone un metodo di ottimizzazione di questi per l’edificio oggetto di studio e offre l’elaborazione di un benchmark per le fasi di gestione, che permette di sapere quanto si è vicini o lontani dall’obiettivo finale. Inoltre offre dei parametri utilizzabili in altri processi di ottimizzazione dei costi di gestione degli edifici di tipologia simile.