La due diligence per le operazioni di dismissione del patrimonio immobiliare pubblico mediante l'utilizzo del sistema informativo. Caso studio : modello applicativo per un complesso patrimonio pubblico

L’idea di costituire un modello di due diligence, applicabile a un complesso patrimonio immobiliare, è nata dal progetto di un ente pubblico nazionale (Enel) di dismettere parte del patrimonio immobiliare non strumentale per ridurre i forti costi di gestione. Questi ultimi, in Italia, si stima siano infatti da due a tre volte superiori rispetto ai prezzi di mercato, perciò la privatizzazione potrebbe costituire uno strumento utile per costruire delle basi economiche più solide, in un contesto finanziario e sociale dove anche il decreto legislativo 95/2012 – il cosiddetto decreto spending review – mira a rafforzare il patrimonio delle società dello Stato. Per attrarre investitori gli Enti pubblici dovranno intavolare una complessa valutazione del patrimonio, la cui affidabilità è una condizione necessaria per formulare corrette aspettative di rendimento e di rischio . Questo elaborato mira a rappresentare sinteticamente le dinamiche del mercato immobiliare, esprimendo la necessità di attuare dei sistemi per la gestione e per il controllo delle informazioni sempre più evoluti e allo stesso tempo di semplice utilizzo. Lo studio è diviso in due parti. Nella prima, dopo un’introduzione descrittiva sul contesto di riferimento, si tracciano le fasi del ciclo dell’investimento immobiliare, concentrandosi sulle due principali alternative d’azione da parte delle Committenze che intendono trasferire parte dei patrimoni posseduti: la valorizzazione e la dismissione. Sono infine introdotti due degli strumenti finanziari presenti nel nostro ordinamento attuabili per trasferire ampi portafogli immobiliari. Il secondo capitolo guida il lettore nella comprensione a livello teorico della due diligence immobiliare, impiegata per stabilire la conformità ai requisiti normativi di un complesso patrimonio immobiliare pubblico, evidenziandone le generalità, i benefici, le finalità e soprattutto gli svariati ambiti d’applicazione. Dopo aver chiarito gli aspetti legati alla comprensione della due diligence, è descritto il processo che porta dalla pianificazione delle attività sino alla conclusiva redazione dei report. Sono poi descritte le figure coinvolte nel processo di due diligence, esplicitando responsabilità e ruoli dei vari soggetti. Nello stesso capitolo viene presa in considerazione la possibilità di beneficiare di checklist di controllo per semplificare il lavoro di reperimento documentale. Infine la prima parte dell’elaborato si chiude con una riflessione sulla rilevanza dell’informazione nelle operazioni di dismissione patrimoniale, specificando il ruolo e l’articolazione dei Sistemi informativi come strumento per l’ottimizzazione dell’intero processo. La seconda parte invece descrive la parte più concreta dell’elaborato. Grazie ad uno stage formativo presso Openplan Srl, una delle aziende operanti nel progetto, ho potuto descrivere l’operazione di dismissione del patrimonio immobiliare di un Ente pubblico. Si è tentato di realizzare una procedura guidata di due diligence per censire, gestire e commercializzare un complesso portafoglio immobiliare mediante lo sfruttamento di un software per la gestione strutturato ad hoc. Il progetto esaminato è descritto in ogni sua parte: composizione e localizzazione del portafoglio, figure predominanti, durata, modalità di commercializzazione e procedure previste per la vendita. Infine sono descritte le attività necessarie e il sistema di gestione richiesto dalla committenza. Il quinto e ultimo capitolo si occupa di presentare il modello di due diligence concepito per rendere il processo più efficace ed efficiente grazie all’implementazione di un Sistema informativo basato su un criterio di massima trasparenza e procedure standard applicabili a qualsiasi tipologia di immobile, soprattutto in riferimento alla procedura di ricerca e allineamento documentale dei beni secondo le normative vigenti.